“지방 자산을 성공적으로 매각하기 위해서는 타이밍과 구조화가 가장 중요하다고 생각합니다.”

이지열(사진) 쿠시먼앤드웨이크필드 이사는 2일 서울경제신문과 만나 “기업들의 자산 유동화가 활발하게 이뤄지고 있는 가운데 그중에서도 특히 지방 자산에 대한 문의가 많다”며 이같이 밝혔다. 기업용 부동산 매입·매각 자문 업무를 맡고 있는 그는 2000년대 초반 기업금융부터 구조화 금융 등 대체투자 분야에서 20년 넘게 일한 전문가다. 현재는 자문 업무뿐만 아니라 자산의 가치 분석 등 컨설팅까지 매입·매각 절차 전반에 관한 일을 하고 있다.

먼저 이 이사는 최근 기업들의 자산 유동화가 증가하고 있는 이유에 대해 “기존에는 기업들이 자신들의 사옥을 갖는 것을 선호했지만 더 이상 그럴 필요가 없다고 보는 것 같다”며 “신사업 투자를 위해, 재무구조 개선 등을 위해 부동산을 유동화하는 사례가 점점 늘어나고 있다”고 말했다.

이 이사는 지방 자산의 유동화 수요가 최근 급격히 늘어나고 있다고 설명했다. 이를 위해서는 지방 자산에 대한 철저한 분석과 전략적 접근이 필요하다고 강조했다. 그는 “시장도 중요하지만 내부적인 컨센서스가 중요하다”며 “지방 자산은 장부가를 못 맞추는 경우가 많다”고 했다. 이어 “장부가를 맞춰서 매각하려고 하다 보면 결국 매각에 실패하고, 매각이 이뤄지지 않다 보면 가격이 더욱 떨어지게 된다”고 덧붙였다. 기업 내부적으로도 장부가 이하에도 매각할 수 있는 점을 염두에 두고 결단을 내려야 한다는 설명이다.

이 같은 교훈은 그가 지방 자산을 적극적으로 매입한 경험에서 비롯됐다. 지방 자산의 경우 한정된 투자자를 대상으로 매각을 진행해야 된다. 통상 투자자 확보에 시간이 오래 걸리는 경우가 많다는 설명이다. 이 이사는 “투자자에게 매력적인 가격을 바탕으로 다수의 투자자를 확보하여 딜 클로징의 안정성을 확보하고 가격을 최대한 끌어올리는 전략이 현실적”이라고 말했다.

구조화 전략도 중요하다고 강조했다. 대표적으로는 ‘세일즈 앤드 리스백’ 구조가 꼽힌다. 매도인은 자산을 계속 사용할 수 있고 투자자에게는 안정적인 수익 기반을 제공할 수 있기 때문이다. 또 네트워크 자산은 포트폴리오로 묶어 매각을 추진하는 것도 고려할 만하다고 했다. 우량 임차인을 선제적으로 확보하고 안정적인 현금 흐름 기반의 수익형 투자처로 구성한 다음 기관 대상으로 매각을 추진할 수 있다는 것이다. 이 이사는 “포트폴리오로 묶어 매각을 추진하게 되면 단일 자산의 한계를 극복할 수 있다는 장점이 있다”며 “규모를 키우고 리스크 분산 효과를 실현하면서 부동산 자산을 자본시장형 상품으로 전환하려는 목표와 이어질 수 있다”고 말했다.

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