부실채권(NPL)에 투자하는 자산운용사들이 ‘조 단위’ 실탄을 마련한 것으로 파악됐다. 물류센터 등 상업용 부동산 NPL이 주요 투자 대상으로 떠오르고 있는 가운데 투자은행(IB) 업계에서는 올해부터 부동산 NPL 투자가 본격화될 가능성이 큰 것으로 내다보고 있다.

31일 한국예탁결제원 증권정보포털에 따르면 국내 NPL 전업투자사 5곳인 연합자산관리(유암코), 하나에프앤아이, 대신에프앤아이, 키움에프앤아이, 우리금융에프앤아이가 지난해 채권을 발행해 마련한 자금은 약 2조 8600억 원(30건)으로 집계됐다. 회사별 모집 금액은 △유암코 1조 2000억 원(7건) △하나에프앤아이 6970억 원(6건) △대신에프앤아이 4340억 원(8건) △키움에프앤아이 2620억 원(6건) △우리금융에프앤아이 2700억 원(3건) 등이다.

이들의 총 채권 발행 금액은 전년 동기 1조 6700억 원(18건) 대비 72% 증가한 금액이다. 2년 전인 2022년 1000억 원(4건)과 비교해서는 28배 증가했다. NPL 투자사들의 일반적인 레버리지 비율이 자본금의 4배라는 점을 감안했을 때 이들이 지난해 마련한 자금을 레버리지 삼아 투입할 수 있는 총 금액은 최대 11조 4400억 원에 달할 것으로 전망된다. NPL 투자사의 '큰형' 격인 유암코는 3년 전만 해도 채권을 단 한 차례도 발행하지 않았지만 2023년 9000억 원에 이어 지난해 1조 2000억 원으로 대폭 늘렸다. 다음 달 5일에는 2500억 원 규모의 회사채 발행 수요예측도 앞두고 있다. 결과에 따라 최대 5000억 원까지 증액할 계획이다.

업계에서는 NPL 투자사의 공격적인 자금 마련 배경으로 낮은 성장률과 대외 불확실성으로 인한 NPL 매물 급증 전망을 꼽고 있다. 일부 자금은 기업어음(CP)과 전자단기사채의 차환에 투입되기도 하지만 신규 투자 증대에 영향을 끼칠 수밖에 없다는 분석이다. 삼일회계법인의 ‘2025년 NPL 시장 동향’ 보고서에 따르면 고물가와 상호금융업권 시장 매각 등 영향으로 올해 NPL 시장 규모는 상반기에 최대 5조 원 규모로 예상되는데 이는 전년 동기 4조 원 대비 25% 증가한 것이다. 나이스신용평가 역시 금융권 연체율 상승과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 부실 증가로 NPL 시장이 확대될 것이라고 분석했다. 실제 국내 금융기관의 NPL 잔액은 지속적으로 증가하고 있으며 연체율은 지난해 말 기준 약 3.56%로 상승했다.

NPL 투자사들은 부동산 NPL에 대한 구체적인 투자 금액이나 비중을 공개하고 있지는 않지만 최근 상업용 부동산 NPL에 대한 관심도 높아지고 있는 것으로 알려졌다. 특히 경기와 소비 수준에 민감한 영향을 받는 물류센터는 공매·대위변제 등 형태로 이미 NPL 시장에 등장하고 있다. 지난해 이천 푸드누리나 야탑 물류센터 등이 최초 감평가액 대비 30~40% 낮은 가격에 공매로 손바뀜됐다. 이 외에도 국내 최대 상업용 부동산 서비스 기업 젠스타메이트의 보고서에 따르면 지난해 3분기 수도권에서 이뤄진 13건의 물류센터 거래 중 6건이 경·공매 거래로 나타났다. 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어의 이상준 이사는 “저온 물류센터 공급과잉에 따라 임차인 확보가 어려워지자 투자자나 운용사가 선매입 확약을 취소하며 NPL성 거래가 이뤄지고 있다”고 분석했다. 물류센터 가격이 낮아진 틈을 타 외국계 연기금이나 사모펀드들은 부천이나 안성·김포 등 수도권 물류센터 저가 매입에 나서고 있다.

IB 업계에서는 부동산 PF와 물류센터 NPL 거래 활성화가 앞으로 상업용 부동산 시장의 핵심 동력이 될 수 있다고 전망하고 있다. 투자자들은 저평가된 자산을 매입할 수 있는 기회인 데다가 꽉 막힌 자금 유동성을 선순환하는 촉매제가 되기 때문이다. 한 상업용 부동산 업계 관계자는 “NPL 거래가 활성화되면 자산군 구조조정이 촉진되고 시장 내 유동성을 높여 장기적으로는 업계 건전성을 강화하는 데 기여할 수 있을 것으로 본다”며 “부동산이나 인수합병(M&A) 자문사 등에서도 부실화된 자산이 정리되는 과정에서 자문에 뛰어들 수 있도록 준비하는 눈치”라고 설명했다.

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