공급 과잉으로 공실률이 높았던 수도권 물류센터 시장이 공급 축소와 안정적인 수요 유지로 공실률이 줄어들 것이란 전망이 나왔다.

15일 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아는 ‘다가오는 물류시장의 새로운 균형’ 보고서를 통해 수도권 물류센터 시장에 대해 이같이 진단했다.

보고서에 따르면 올 8월 기준 수도권 A급 물류센터 중 1년 이상 착공이 지연된 사업장은 172개(1236만㎡)로 집계됐다. 이 가운데 81%는 건축허가 후 3년 차에 접어든 상태다. 이들 중 다수는 소유권 이전 지연, 자금 조달 불발, 시행 구조 미확립 등 이유로 사실상 사업이 중단됐다. 일부는 경공매나 부실자산화(NPL)로 전환된 것으로 조사됐다.

CBRE코리아는 구조적 여건을 고려해 2026∼2027년 신규 공급은 기존 시장 규모의 5%에 미치지 못하는 수준이 될 것으로 예상했다. 공급은 축소되는 반면 수요 측면에서는 3자 물류(3PL)와 이커머스 등 주요 산업군이 견조한 흐름을 유지하고 있다고 평가했다. 쿠팡, CJ대한통운 등 국내 대형 기업뿐 아니라 알리익스프레스, 테무 등 중국계 이커머스 기업의 국내 진출도 본격화하며 다변화가 진행 중인 점이 긍정적 요인으로 평가했다.

임차인들도 시장 상황을 긍정적으로 보고 있다. 물류센터를 임차하는 국내 이커머스 기업 등 45개사를 대상으로 설문한 결과 72%가 향후 2년 내 사업 성과가 개선될 것으로 내다봤다. 63%는 단기적으로 물류센터 포트폴리오 확장 계획도 밝혔다. 67%는 2030년까지 물류 자산 확대를 계획하고 있다고 답했다.

이같은 시장 구조 변화에 따라 올 상반기 22%인 수도권 A급 물류센터 공실률은 2027년 10% 수준까지 하락할 전망이다. 상온 물류센터는 4% 이하로 하락이 예상되는 반면 저온 물류센터는 과잉 공급과 수요 회복 지원으로 30% 이상 공실률이 지속될 가능성이 있다고 CBRE코리아는 내다봤다. 공실률 하락과 공급 축소로 임대료 회복세가 강화되면서 프라임 물류센터 자산의 임대료 상승 압력도 커질 전망이다.

최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄 상무는 “수도권 물류센터 시장은 공급 과잉의 정점을 지나 공급 축소와 견조한 수요가 맞물리며 새로운 균형점에 접어들고 있다”며 “앞으로는 임차인과 투자자 모두 자산별 차별화 요인을 종합적으로 검토하고 자동화, 통합화 등 구조 변화에 선제 대응해야 한다”고 말했다.

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